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Dem Erwerber einer Eigentumswohnung steht vor der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch ein eigenes Stimmrecht in der Eigentümerversammlung einer vollständig rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu. In diesem Fall fehlt es dem Erwerber auch an der Antragsbefugnis im Sinne des § 43 Abs. 1 WEG und der Beschwerdebefugnis gegen eine gerichtliche Entscheidung, durch die ein Wohnungseigentümerbeschluss für ungültig erklärt wird.

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20 W 531/00

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

In der Wohnungseigentumssache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.11.2000 am 10.12.2002 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Erstbeschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Königstein vom 7.1.2000 als unzulässig verworfen wird.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 47.237,13 EUR.

Gründe:

Durch Beschluss vom 7.1.2000 hat das Amtsgericht auf Antrag der Antragstellerin die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 6.7.1999 zu TOP 7 bis 10 und 12 gefassten Beschlüsse für unwirksam erklärt. Hiergegen haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie die Zurückweisung der Anfechtungsanträge begehrt haben. Hilfsweise haben sie im Beschwerdeverfahren zuletzt noch beantragt, festzustellen, dass sämtliche anlässlich der Zusammenkunft der werdenden Wohnungseigentümer am 6.7.1999 gefassten Beschlüsse unwirksam seien. Durch den angefochtenen Beschluss, auf den verwiesen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen haben die Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie ihre zuletzt gestellten Anträge weiter verfolgen. Höchst hilfsweise haben sie beantragt, die Anfechtungsanträge der Antragstellerin als unzulässig zurückzuweisen. Die Antragstellerin ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch form- und fristgerecht eingelegt worden. Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner ist zu deren Einlegung von ihnen auch wirksam bevollmächtigt worden. Dies wird durch die auf Rüge der Antragstellerin und Auflage des Senats vorgelegten Originalvollmachten belegt. Nach deren Vorlage sind konkrete Einwendungen der Antragstellerin hierzu nicht mehr erhoben worden.

Die Zulässigkeit der weiteren Beschwerde wird für den vorliegenden Fall auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass - wie noch auszuführen sein wird - die Erstbeschwerde der Antragsgegner mangels Beschwerdebefugnis unzulässig ist. Die Beschwerdeberechtigung der Antragsgegner für die weitere Beschwerde folgt schon daraus, dass ihre Erstbeschwerde zurückgewiesen worden ist. Nach einem allgemeinen Grundsatz steht dem Beschwerdeführer, wenn das Beschwerdegericht seine Beschwerde nach sachlicher Prüfung als unbegründet zurückgewiesen hat, obwohl sie als unzulässig hätte verworfen werden müssen, die weitere Beschwerde zu (zur Beschwerdebefugnis: BayObLG Rpfl 1992, 23; OLG Zweibrücken OLGZ 1981, 396, 397; OLG Thüringen FamRZ 1998, 705, 706; OLG Köln FamRZ 1972, 218; allgemein: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 45 Rdnr. 75; Keidel/Kuntze/Kahl, FGG, 14. Aufl., § 27 Rdnr. 10; Jansen, FGG, 2. Aufl., § 27 Rdnr. 8; jeweils mit weiteren Nachweisen). Ob die sofortige weitere Beschwerde aus diesen rechtlichen Überlegungen heraus mangels Rechtsschutzbedürfnisses bereits unzulässig sein könnte, wie es das Bayerische Oberste Landesgericht für eine ähnliche Sachverhaltskonstellation angenommen hat (vgl. ZMR 2002, 138), kann vorliegend im Ergebnis offen bleiben, da die sofortige weitere Beschwerde aus den inhaltlich gleichen Erwägungen heraus - mangels Beschwerdebefugnis - jedenfalls unbegründet ist.

Die sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts ist lediglich dahingehend abzuändern, dass die Erstbeschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Königstein vom 7.1.2000 als unzulässig zu verwerfen ist. Ansonsten beruht sie nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 561 ZPO.

Die Erstbeschwerde der Antragsgegner gegen den amtsgerichtlichen Beschluss ist unzulässig; es fehlt an der Beschwerdebefugnis der Antragsgegner. Denn diese sind durch die angegriffene Entscheidung des Amtsgerichts nicht in eigenen Rechten betroffen. Dazu ist gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 20 Abs. 1 FGG erforderlich, dass der Beschwerdeführer nach seinem Vorbringen in einem Recht wirklich betroffen ist (vgl. BayObLG ZMR 2002, 138, unter Hinweis auf Senat OLGZ 1982, 420; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rdnr. 14). Notwendig, aber auch genügend ist, dass die angefochtene Entscheidung die Rechtsstellung des Beschwerdeführers aufhebt, beschränkt oder mindert oder daß ihm eine Verbesserung seiner Rechtsstellung vorenthalten wird (BayObLG ZMR 2002, 138; WE 1988, 106; Keidel/Kuntze/Kahl, a.a.O., § 20 Rn. 12 m.w.N.). Diese materielle Beschwer setzt also voraus, dass das betroffene Recht ein subjektives Recht des Beschwerdeführers, nicht jedoch eines Dritten ist. Allerdings genügt auch eine eigene rechtlich gesicherte Anwartschaft. Die Berührung bloß rechtlicher, wirtschaftlicher, ideeller oder sonstiger Interessen genügt nicht (BayObLG ZMR 2002, 138).

Ausgehend davon ist die Beschwerde der Antragsgegner gegen den den Anfechtungsanträgen der Antragstellerin stattgebenden Beschluss des Amtsgerichts mangels Beschwerdebefugnis unzulässig, so dass die sofortige Beschwerde als unzulässig zu verwerfen war, was auf die sofortige weitere Beschwerde durch das Rechtsbeschwerdegericht im Tenor auszusprechen war (vgl. BayObLG Rpfl 1992, 23; OLG Zweibrücken OLGZ 1981, 396, 397). Die Antragsgegner waren im Zeitpunkt der Antragstellung und während des gesamten Beschwerdeverfahrens nicht im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen; sie sind dies ausweislich des Vorbringens der weiteren Beschwerde immer noch nicht. Dabei ist das Landgericht im Ergebnis zutreffend von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 106, 113 ff = NJW 1989, 1087) ausgegangen, wonach dem Erwerber einer Eigentumswohnung vor der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch ein eigenes Stimmrecht in der Eigentümerversammlung einer vollständig rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann nicht zusteht, wenn sein Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind (vgl. auch Senat OLGZ 1992, 439). Dann steht dem Erwerber einer Eigentumswohnung vor der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch auch kein eigenes Antragsrecht im Sinne des § 43 Abs. 1 WEG zu, was vorliegend allerdings allenfalls für den von den Antragsgegnern gestellten (Hilfs-)Gegenantrag von Bedeutung gewesen wäre. Die oben genannte Rechtsprechung ließe sich zur Überzeugung des Senats jedenfalls im vorliegenden Fall auf das Antragsrecht des § 43 Abs. 1 WEG übertragen, denn es geht bei beiden um die gleiche Rechtsfrage, nämlich darum, ob bereits dem werdenden Wohnungseigentümer Rechte zustehen können, die nach dem Gesetz nur der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat (Saarl. OLG FGPrax 1998, 97; vgl. auch Saarl. OLG NZM 2002, 610; BayObLG ZMR 2002, 138; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 43 Rdnr. 51a; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand: Juni 1997, § 43 Rdnr. 6; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rdnr. 12; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43 Rdnr. 88). Steht den Antragsgegnern mithin kein Stimm- und Antragsrecht zu, fehlt es den Antragsgegnern bei Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses durch das Amtsgericht in Wohnungseigentumsverfahren aber auch an einer Beschwerdebefugnis, wenn ein Eigentümerbeschluss gerichtlich für ungültig erklärt wird (vgl. BayObLG ZMR 2002, 138; Palandt/Bassenge, BGB, 62. Aufl., § 45 WEG Rdnr. 3).

So liegt - wie bereits erwähnt - nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts der Fall hier. Nach weitgehend einhelliger Auffassung in Literatur und Rechtsprechung ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt und mindestens zwei Wohnungseigentümer eingetragen sind (vgl. BayObLG WuM 1990, 617; OLG Hamm WuM 2000, 319; Thüringer OLG WuM 2001, 504; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Anhang Rdnr. 9; jeweils mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BayObLG ZMR 2002, 138; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Vor § 43 Rdnr. 6; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rdnr. 8; Palandt/Bassenge, a.a.O., Überbl. v. § 1 Rdnr. 6). Dies war hier nach den Feststellungen des Landgerichts im Januar 1998 der Fall; in diesem Zeitpunkt wurden die Antragstellerin und die Beteiligten zu 6. und 7. als Wohnungseigentümerinnen im Grundbuch eingetragen. Wie das Landgericht ebenfalls verfahrensfehlerfrei festgestellt hat, haben die Antragsgegner die Eigentumswohnungen ausweislich der notariellen Kaufverträge von den Wohnungseigentümerinnen, mithin unter der rechtlichen Voraussetzung des Wohnungseigentumserwerbs durch die Verkäuferinnen, erworben. Die Antragsgegner konnten mithin auch nicht zeitlich vor deren Eintragung die Stellung eines werdenden Wohnungseigentümers erwerben, abgesehen davon, dass auch die Auflassungsvormerkungen erst danach bewilligt werden konnten (vgl. die §§ 3 der notariellen Erwerbsverträge).

Es bedarf mithin keiner Entscheidung, ob gar der weitergehenden Auffassung des OLG Saarbrücken (FGPrax 1998, 97; NZM 2002, 610) zu folgen wäre, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits früher entsteht und es darauf, ob neben dem teilenden Eigentümer zumindest noch ein weiterer Erwerber im Grundbuch eingetragen ist, nicht ankommt.

Entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde ändert sich an dieser Rechtslage nichts durch den Umstand, dass es sich bei den Mitgliedern dieser rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft um dieselben natürlichen Personen handelte, die als ehemalige Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft, diese wiederum bestehend aus der Antragstellerin und einer Erbengemeinschaft bestehend aus der Antragstellerin und den Beteiligten zu 6. und 7., die Teilung gemäß § 8 WEG vorgenommen hatten. Wie bereits dargelegt, hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellt, dass nach Wahrung der Teilungserklärung im Grundbuch die Antragstellerin und die Beteiligten zu 6. und 7. nach Auflassung am 23.10.1997 am 20.1.1998 als Wohnungseigentümer der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten im Grundbuch eingetragen worden sind. Dies war auch ausweislich § 1 Ziffer 5 der notariellen Erwerbsverträge mit den Antragsgegnern - soweit sie zeitlich vorher abgeschlossen wurden - so vorgezeichnet. Nach den obigen Ausführungen ist damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt worden. Soweit die Antragsgegner demgegenüber darauf verweisen, dass Voraussetzung für das Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft der rechtsgeschäftliche Erwerb eines Sondereigentums durch einen Dritten, also nicht dem teilenden Alleineigentümer, sei (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Vor § 43 Rdnr. 17; Staudinger/Kreuzer, BGB, Stand: Juni 1997, § 10 WEG Rdnr. 11; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 8 Rdnr. 16; Palandt/Bassenge, a.a.O., Überbl. V. § 1 Rdnr. 6; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 8 Rdnr. 15, der von der Umwandlung der "Einmanngemeinschaft" in eine Wohnungseigentumsgemeinschaft ausgeht), so wäre diese Voraussetzung erfüllt. Entgegen der Rechtsauffassung der Antragsgegner kommt es dabei aber nicht entscheidend auf die Identität der an der Übertragung beteiligten natürlichen Personen an. Auch die Übertragung von Wohnungseigentum durch eine Bruchteils- bzw. Erbengemeinschaft an eines bzw. mehrere ihrer Mitglieder stellt eine Übertragung im oben beschriebenen Sinn dar. Damit haben die Antragsgegner nicht direkt vom teilenden Alleineigentümer erworben, es liegt kein Ersterwerb in dem von den Antragsgegnern beschriebenen Sinn vor. Ausweislich des Grundbuchs sind die Antragstellerin und die Beteiligten zu 6. und 7. durch Auflassung und Eintragung Eigentümerin der einzelnen Wohnungseigentumsrechte geworden und waren es danach nicht mehr in Form einer Bruchteils- bzw. Erbengemeinschaft. Es war nämlich entgegen der von den Antragsgegnern vertretenen Rechtsauffassung nicht lediglich Bruchteilseigentum der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft an den einzelnen Raumeigentumsrechten entstanden. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn es die Eigentümergemeinschaft bei der Teilung in eine bestimmte Anzahl von Eigentumswohnungen belassen hätte (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 8 Rdnr. 23; Staudinger/Rapp, a.a.O., § 8 Rdnr. 9). Das Grundbuch weist etwas anderes aus. Die einzelnen Wohnungseigentumsrechte waren damit gerade nicht mehr in einer Hand vereinigt mit der Folge, dass noch keine Gemeinschaft entstanden gewesen wäre.

Gegen die Rechtsauffassung der Antragsgegner würde auch sprechen, dass das Stimmrecht schon aus praktischen Erwägungen an formale Kriterien gebunden sein muss. Die Funktion des Grundbuchs, Auskunft über den Inhaber des Wohnungseigentums zu geben, kann auch insoweit nicht eingeschränkt und der Grundsatz nicht aufgegeben werden, dass der Erwerb des Wohnungseigentums untrennbar mit der Eintragung im Grundbuch verbunden ist. Für den Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung lässt sich für alle Beteiligten mit der gebotenen Klarheit die Stimmberechtigung aus dem Grundbuch entnehmen. Die Voraussetzungen für die Ausnahme eines "werdenden" Eigentümers lassen sich demgegenüber nur schwer feststellen (vgl. BGHZ 106, 113; Saarl. OLG FGPrax 1998, 97). Wie gerade der vorliegende Fall zeigt, würde es für den Rechtsverkehr eine unzumutbare Belastung darstellen, die Stimm- und Antragsberechtigung eines noch nicht eingetragenen Wohnungseigentümers von der richtigen rechtlichen Beurteilung schuldrechtlicher Erwerbsvorgänge abhängig zu machen (vgl. insoweit auch Saarl. OLG NZM 2002, 610, 611).

Es würde zur Überzeugung des Senats - entgegen der Rechtsauffassung der Antragsgegner - auch gar kein Bedürfnis bestehen, die hier vorliegende Rechtssituation, in der zumindest eine rechtlich in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, mit derjenigen der sog. werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vor ihrer rechtlichen Invollzugsetzung gleichzusetzen, unabhängig davon, welche Folgerungen sich hieraus für den vorliegenden Fall ergäben. Anders als bei der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vor ihrer rechtlichen Invollzugsetzung ist die Gemeinschaft in der bestehenden Ausgestaltung im Verhältnis der (eingetragenen) Wohnungseigentümer untereinander durchaus handlungsfähig; eine gemeinschaftliche Verwaltung ist möglich. Bei der sog. werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (vor ihrer rechtlichen Invollzugsetzung) geht es ja gerade um die Frage, ob die Vorschriften des WEG auf sie überhaupt anzuwenden sind, wofür ein Bedürfnis gesehen wird, während es beim Erwerb nach rechtlicher Entstehung der Gemeinschaft nur darum geht, ob diese für die Gemeinschaft geltenden Vorschriften auch bereits für die nicht eingetragenen Erwerber anzuwenden sind (vgl. BayObLG WuM 1990, 617, 618). Alle diese Gesichtspunkte sprechen dagegen, den dinglich gesicherten Antragsgegnern im Hinblick auf die von ihnen behaupteten Stellung der Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit als Bauträger - gar unter Ausschluss der noch im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer - ein Stimm- und Antragsrecht und damit ein Beschwerderecht zuzubilligen.

Es kann hier ersichtlich auch nicht von einer Ermächtigung der Antragsgegner durch die Wohnungseigentümer ausgegangen werden, das diesen verbliebene Stimmrecht auszuüben (vgl. BayObLG ZMR 2002, 138; Kammergericht WuM 1994, 714; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rn. 9; Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rdnr. 113). Unabhängig von der Wirksamkeit der von den Antragsgegnern beanstandeten - das Stimmrecht betreffenden - kaufvertraglichen Klauseln, könnte sich aus diesen Regelungen jedenfalls eine Ermächtigung nicht ergeben. Eine solche würde auch § 3 Ziffer 3 der Teilungserklärung widersprechen, auf die die Kaufverträge Bezug nehmen. Auch aus der Beteiligung der Antragsgegner an den vorangegangenen Versammlungen würde sich eine solche Ermächtigung nicht mit der hinreichenden Deutlichkeit ergeben, zumal die Antragsgegner im vorliegenden Verfahren zu den Wohnungseigentümerinnen - von denen eine solche Ermächtigung herzuleiten wäre - entgegengesetzte Interessen verfolgen. Auf eine solche Ermächtigung berufen sich denn die Antragsgegner auch gar nicht, sondern lediglich auf ein eigenes Stimmrecht, dass ihnen aber - wie ausgeführt - nicht zusteht.

Ausgehend davon ist die sofortige Beschwerde aus den vom Landgericht zutreffend ausgeführten rechtlichen Erwägungen nicht lediglich unbegründet, sondern mangels Beschwerdebefugnis bereits unzulässig. Vorsorglich bemerkt der Senat, dass sich hieran auch dann nichts ändern würde, wenn das Amtsgericht die Antragsgegner von sich aus fehlerhaft am Verfahren formell beteiligt hätte (vgl. Thüringer OLG FamRZ 1998, 705; vgl. auch BayObLG WuM 1994, 635, das neben der formellen Beteiligung eine rechtliche Betroffenheit verlangt), was aber nicht einmal der Fall wäre. Die Antragsgegner haben sich nach Zustellung der Antragsschrift an die ehemalige Verwalterin, die Beteiligte zu 8., als solche bezeichnet und entsprechende Anträge und in zweiter Instanz Gegenanträge gestellt. Grundsätzlich wäre auch formell zu beteiligen, wer am Verfahren zwecks Wahrung ihrer Rechte teilnimmt (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor § 43 Rdnr. 65). Auf die Frage, ob die angefochtenen in der Versammlung vom 6.7.1999 gefassten Beschlüsse unwirksam waren, braucht mithin nicht eingegangen zu werden; wobei allerdings in diesem rechtlichen Zusammenhang die gleichen Erwägungen zum Tragen kämen. Ist mithin die sofortige Beschwerde bereits unzulässig, so umfasst dies auch den erstmals im Beschwerdeverfahren gestellten (Hilfs-)Gegenantrag.

Der in der Rechtsbeschwerdeinstanz erstmals gestellte zweite Hilfsantrag hat in der Sache keinen Erfolg. Er wäre zwar nicht bereits deshalb unzulässig, weil im Rechtsbeschwerdeverfahren grundsätzlich neue Anträge nicht zulässig sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rdnr. 83). Es handelt sich dabei nämlich lediglich um eine auf der Rechtsauffassung des Landgerichts basierende rechtliche Hilfsüberlegung, die die Verfahrensvoraussetzungen des Antrags betreffen, die das Rechtsbeschwerdegericht ohnehin von Amts wegen zu prüfen hätte. Ist aber - wie ausgeführt - bereits die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den amtsgerichtlichen Beschluss unzulässig, so kann es hierauf nicht mehr ankommen.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegner die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG, nachdem ihr Rechtsmittel keinen Erfolg hatte. Der Senat hat trotz der Erfolglosigkeit des Rechtsmittels keine Veranlassung gesehen, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG.

Den Geschäftswert hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG anhand der nicht beanstandeten Festsetzungen durch die Vorinstanzen in Ansatz gebracht, wobei die nicht weiter verfolgten (die Beschlüsse vom 27.4.1998 und 19.11.1998 betreffenden) Anträge hier unberücksichtigt zu bleiben hatten. Der zweite Hilfsantrag der Antragsgegner hatte aufgrund seines lediglich verfahrensrechtlichen Charakters keinen eigenen wirtschaftlichen Wert und war mithin ebenfalls wertmäßig ohne Bedeutung.

Ende der Entscheidung